采访COEX MALL购物中心总经理 “Park Young Bae”

COEX MALL的Park Young Bae(55)代表理事应该比任何人都更轻松地迎接2015年的新年。在2014年就任总经理后,11月27日COEX MALL隆重开业,这期间一定有很多深有感触的回忆。“COEX MALL经过3年的重新装修,许多的回忆就像走马灯似的浮现出来,与很多在COEX MALL内营业10年以上的租户协商的事宜终于解决了,心中有些哽咽”。

在2014年11月中旬,《Magazine N》在电话中了解到一条信息,“COEX MALL公司终于与租户们协商成功,要隆重开业了,不知道这信息是否有新闻价值。

这是公司和租户们之间相互退让,才能够圆满解决。

龙山事件是政府和居民之间互不退让,最终引发了大的暴力事件,我认为COEX MALL的协商过程会成为韩国社会解决商户纠纷时的典范案例”。

本记者在2012年6月对COEX MALL的重装方式,对韩国贸易协会(母公司)和Han Deuk Soo会长,曾经进行过带有批判色彩的专题报道,所以现在很好奇之后的事态情况。

本记者认为应该采访贸易协会的会长,所以给韩会长打了电话。

Han Deuk Soo会长说:“这件事不是我做的,而是COEX MALL总经理做的,您应该采访他才对”。

本记者采访了Park Young Bae代表,COEX MALL重新装修过程的顺利进行是由Han Deuk Soo会长和Park Young Bae代表相互合作的结果。本记者于12月22日在COEX MALL总经理室对总经理进行了采访。

 

在韩国一般出现纠纷就会出现暴力,但COEX MALL顺利地与原有的商家协商解决了,并且能够隆重开业,这里的秘诀是什么?他们说为大部分原有的商家提供了再次合作的机会。

 

“COEX MALL从开业至今已有14年,但商家和购物中心的营业业绩并不乐观。

所以决定重新进行装修,但最困难的事情是需要解决原有租户的问题。

我们制定了几项原则:

  • “租赁甲”方式转换为“租赁乙”方式。
  • 为提高MD(merchandising:推销),不向原有的租户提供优先权,从零基础开始。

公布了上述原则后,遭到了租户们的强烈反对。2012年夏天,租户们集体示威说:“只和总经理谈判,我们几乎预测不到未来会发生什么事情”。

 

问:据说,取消了把店铺转租给其他人的租户的竞争机会,这计划成功了。

“是的,规定了不再向上述的租户提供租赁权,之后对外做了宣传并且也发送了相关的文件,另外也向租户们做了说明。

 

向其他人转租自己卖场的租户,是采取不正当的手段获利的人。

据说有些租户仅向我方支付1000万韩元的租金,但是他们却1亿韩元的价格转租给其他人。

 

我们向租户们承诺,在最大程度上,让未转租的租户们都入店。

但是提出了条件。

展出销售不好的产品,会降低MALL的形象,另外也会对其他的销售店产生负面的影响,所以在导入一些产品之前,需要先和本公司协商。

 

另外提出,原有的租户应与其他新的租户经过竞争后入店。无竞争,不提供租赁。

本公司另外制定了能够确保30%左右的店铺作为战略性销售店的计划。

结果是巴宝莉的Beauty BOX入店了,这是他们首次进入韩国市场,也是亚洲的首家店。

 

租户们都妥协了?

“也不知道从什么时候开始,他们觉的这是大势所趋,也就妥协了。

他们来到我的办公室,阐明了他们能够接受‘租赁乙的方式’,但提出只让原有的租户们之间进行竞争的要求。

我们总共有244个店铺,我们同意除了战略性的店铺以外,剩下的店铺可进行竞争取得。

但部分租户会落选,我想不能让落选的租户就这样迁出,在Han Deuk Soo会长的指示下,制作了协商程序,以协商程序为基础,和落选的租户开始进行协商”。

 

落选的租户会有很多不满吧?

“当然了,因为落选了所以开始进行示威,我在梦里梦到他们,还经常出冷汗呢!”

那怎么找到了解决的方法了呢?

通过听取他们的要求,了解到‘沟通’是最重要的解决方法。

虽然看法不同,但经过沟通还是可以解决的。

最终找到了对本公司有益,对租户也有益的双赢方法。

从那时决定,不要从一开始就建立‘一成不变’的方针。

灵活性的制定规则,听取他们的建议,之后修改方案,建立我们自己的战略。

贸易协会制作合同程序,是为了不让原有的未转租的租户出现损失,为此我们会尽最大的努力。

也不知道从什么时候开始,他们也开始相信我们了,在我们贸易协会不受损失的情况下,接受他们的建议,为他们提供他们自己的社区论坛平台。

 

是不是初期协商的原则,逐渐变的更具体了?

是的,因为有了信任,所以制定原则也就容易多了。

我们承诺了在最大范围内,为他们提供现有标准的店铺。

Mega BOX和水族馆周围是最好的地点。

适合提供更多的店铺。

但MD反对这项建议。

有一家美国设计公司“Gensler”受托进行购物店的设计,

他们原来计划将COEX MALL设计成亚洲最顶级的Shopping Mall。

但是因为小的店铺太多,不利于吸引大品牌,另外还需要更改设计,这样会造成无法遵守合同的施工期,所以他们反对。

但是,我们坚持我们的立场,我们认为原有的租户更需要保护,最终建成94个店铺。

 

但是,不满的人还有很多,所以您一定感受到四面楚歌吧!?

“是呀! 除MEGA BOX和水族馆外,其他的店铺无法营业的时间将持续1年半以上,所以这个地方对原有的租户来说最有利。

为此,在2013年8~9月进行了第1个阶段以原有的租户们为对象进行的首次招标。

当时因为2014年11月份地铁9号线会开通,所以租户们也希望尽早进行投标。

在招标的最后,我们也没有向租户们公开最终设计公司设计了总共94个店铺这个数字。

因为原有租户的店铺超过150个,如公开店铺总数是94个,租户们会骚乱的,所以在最后的说明会上也没有公开店铺的总数。

 

在2013年8月举行的首次招标应该是最关键的招标吧!

“是的,但是只有152个租户申请了投标,竞争率只有1.6比1。

只允许原有的租户们之间进行竞争,他们都赞成。

我们要找出把自己的店铺转租给其他人的租户,但是很不容易,所以决定了以分数制进行招标。

小个体户和MD好,我们也给高分。

招标的价格因为竞争率低,所以没有太大的意义。

我们公开了我们公司收到的最低的金额。

第一次以原有的租户们为对象的招标,就这样成功地结束了。”

在首次招标中落标的租户,他们现在怎么样了呢?

“在以后的招标中,会再次给了他们参与的机会。

在相同的条件下,给原有的租户提供优先权。

例如:原有的租户和新的连锁店公司之间没有太大的区别,我们让原有的租户入店,通过这样的方式租出了10个店给原有的租户。

另外,在原有的租户中,因个人原因,取消合同的租户有近10个,所以给了落标的租户再次参与投标的机会。

原来没有计划,但进行多次招标,有助于解决问题。

统计计算,在242个店铺中,包括总部的店铺,总共有131个原有租户再次入店,有一半以上是原有的租户。”

因为COEX MALL是黄金地段,所以应该有搞关系走后门的吧?

“原有的租户或新的租户都想通过搞关系走后门入店。

所以制作综合审核程序,在Han Deuk Soo会长、副会长等管理层都在的情况下,公布了原则。

Han会长说:“有搞关系走后门的,都交给Park Young Bae专务”吧!

“这是让我负责制止的意思”。

会长说:“如有人说和我有关系,绝对不给”!

他真的没有替人说话。

会长的意思都是那样,其他的领导层也就都没有替人说话了,按原则来进行,我们给搞关系走后门的人说明了我们的原则和立场,他们也都理解”。

 

为什么重装COEX MALL呢?

“贸易协会的会员公司有7万个左右,支付会费的公司却只有3万个,一年的会费总额不到50亿韩元。

贸易协会需要支持中小企业的海外营销,需要自筹资金。

我们应以有效的资产管理来帮助中小企业,如果以过去的方式经营企业,无法创造收益,有效的经营才会创造最大的收益,但我们和租户们之间出现了问题。

 

只耗时3年半的时间,就取得了成功的结果,最大的秘诀是什么呢?

“建立灵活性的原则、以透明沟通、有耐性、最大程度上采纳对方的建议,以战略性对待,这对成功的结果产生了积极的作用,尤其是有最高决定权的人,能够站在对方的立场考虑,并且做出退让,这是解决问题的最大功效。”

您应该也有感觉委屈和心里不平衡的事情,就像韩国社会的风气,不重视沟通,只重视势力派或人际关系,在这种情况下,在中间进行协商沟通,不是件简单的事情吧!

“对我个人来讲,真的不是件容易的事情。

我是拿工资的,是被人雇佣的,但租户们却关系到生计,所以我只能退让一步。

有时候我想问,他们为什么这么的粗鲁呢?

如果再让我去和他们协商,我真的不敢再去了。

最近在梦里梦到这些租户,我还会突然惊醒。

被人责骂,就是这种感觉。

至今,我的心里还有创伤。

但,这就是我的责任,我能为所存在的公司和贸易协会更好的发展做出基础贡献而感到骄傲。另外原有的租户们也都满意,太感谢了。”

 

采访的最后,有没有什么想说的?

他犹豫的说出,

“真的遇到过很大的危机。

租户们开始示威时,有人雇佣了专业的示威公司。

站在租户们的立场上,雇佣他们也能理解。

就这样,被雇的人来了,洒了稀释剂,还提出无理的要求说:“分给我们几个店铺”。

被雇的人来的时候,正巧遇到了几个受过高等教育的租户,他们一边说:“干嘛呢?”一边阻拦了被雇人的行为。”

 

记者将COEX MALL与租户协商的“成功因素”整理出5条内容,提供给Park Young Bae代表,他也同意我的看法。

  1. 灵活的原则。 2. 明确委任权限。3. 保护未将店铺转租的租户。4. 不断的沟通。 5. 排除外部搞关系走后门的。

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